ダンナのつぶやきの記事 (1/1)

ダンナのつぶやき⑤

ご無沙汰しています。ダンナです。

今日は理事会運営について、書きます。



皆さんのマンションではどのように理事会を運営をされているでしょうか?
マンションによって千差万別だと思いますが、うちはこんな感じです(築8年目、30戸)。

 ・理事会開催は1回/2ヶ月で、必要に応じて追加開催 (週末の土・日のどちらかで2~3
  時間/回程度実施し、最後に次回理事会の予定日を決める)。

 ・管理会社にレジメ・資料を作成してもらい理事長確認後、1週間前に理事に配布。

 ・理事会終了後、管理会社に議事録案を作成してもらい、理事会出席理事で内容確認・修正後、
  捺印&署名 (議事録の原本は管理員室に保管し、コピーを住民へ配布&掲示版に掲示)。

活動的な理事会の場合はもっと回数が多いでしょう。

次に、問題・課題への対応についてです。
うちの理事会で実施して『良かった』と思ったことです。

 ・期の初回理事会で、年間の活動スケジュール(案)を作成・提案する。
   総会の中で『次期理事会で取り組む案件』が決議されています。
   各案件について、プロセス(手順)を考え、スケジュール(線表)に落とし込み、担当者(案)
   を記載します。

 ・初回理事会の中で、作業の漏れや過不足、実現できそうか?などを検討・調整して、
  スケジュール決定します。また、担当理事も相談して決めます。

  簡単な一例ですが、以下の様な情報をスケジュール表として提案しました。
案件担当5-6月7-8月9-10月11-12月1-2月3-4月
自転車
持込対策
○○理事-ー->
現状調査
--->
アンケート
--->
対策検討
▲---
対策実施
--->
結果確認
    ▲
総会報告

 ・毎回の理事会で進捗状況確認や、見落としていた追加課題の検討など実施して、必要に
  応じてスケジュールを見直す。

理事長の2期目(ちょうどマンガと同じ時期)に、活動スケジュールを作成しました。
結果として、全てがスケジュール通りに進んだ訳ではありませんが、次の点で作って良かった
と思っています。

 ・沢山案件があることが明確になり、理事長1人が抱え込むことを避けられた。

 ・責任の所在がはっきりしたため、担当者がそれなりに頑張った。

 ・『皆で一緒に理事会活動している』という雰囲気が醸成できた。

 ・全体として、完了できた案件数が多くなった(翌期持越し案件が少なくなった)。

仕事では、目標やスケジュールを立てることは当たり前ですが、うちのマンションの理事会
活動にはありませんでした。
また、ネットで調べても『防災点検や植栽管理など、定型の管理業務のスケジュール』は有
りましたが、『自転車持込対策』など、個別案件の活動スケジュールを作成している事例は
見つけられませんでした。


P.S.
  但し、その後の理事会ではスケジュール表作成は無くなりました (;_;)
  それどころか、『二ヶ月に一回は多い』『減らそう』と言われる始末。
  理事会の重要性を皆さんに説明するところから再スタートです。
  次回役員が回ってきたら、こっそり『スケジュール表作成を標準運用にしてしまおう』
  と考えています (^^;)



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もみじa
秋も段々深まってきました。
朝晩冷え込むことも多くなってきました。お体にご注意ください。
また、食べる物も美味しくなっています。食べ過ぎにご注意ください (#^.^#)

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ダンナのつぶやき④

ご無沙汰しています。ダンナです (^^)ノ

今回はマンションを買った時の話です。



マンションの契約がほぼ決まった後で、こんなことがありました。

G不動産の営業マンが、突然、『実は専有部の面積がパンフレットより狭いです』と告げてきた。

パンフレットの誤植だったらしい (;゚Д゚)

そんな大変な間違いに、もっと早く気付けなかったのだろうか?

天下のG不動産の主力のGシリーズなのに (-"-)

タイミング的に色々面倒な審査や手続きをやっと完了して、「もう、お腹一杯」という状況だったので、

不満は有ったが「まぁ、良いや」という感じで、そのまま修正に応じてしまった。

今考えると、マンションの価値が下がった訳なので、もっと真剣に考えて対応すれば良かった (-_-;)

また、入居後に分かったことだが、G不動産の営業マンは売上げを伸ばすために、他の住人に対して

いい加減な話、都合のいい話をしていた。

(詳細は妻の漫画「臨時総会」「臨時総会に出席」「不動産会社の約束」をご覧ください)


お陰様で、僕は不動産会社の営業マンに対して良いイメージを持てなくなってしまった。

悪人という訳では無いが、「口八丁手八丁」のうさん臭さを感じてしまう (-_-メ)

無論、サラリーマンなので会社の指示に従わざるを得ないところもあるだろう。


善意で解釈すれば、専有面積の間違いを正直に説明したG不動産の対応は、良いのだろう。

黙っていても素人の僕らには分からなかっただろうから。

また、Gライフ社が『エレベーターと機械式駐車場に無償保証(初期3ヶ月)を付けていた』のは、

誠実な対応だった。

ひどい管理会社の場合、エレベータなどの無償補償期間も保守費を取るケースがあるそうだ。

これから新築マンションを買われる方、買った直後の方、ご注意ください m9(-_-)


不動産会社の営業や、マンション管理会社のフロントの皆さんには、『お客様第一』の意識を

持ち続けて欲しいと思う。

管理委託契約を単に「売上げ」、大多数の人にとっては一生に一回の買い物になるであろう

マンション購入を、単なる「ノルマ」と考えないで欲しいのだ。

「仕様」や「機能」「品質」も重要だけど、長い目で見ると『信頼されること』が最も重要だと思う。

僕が再びマンションを買う場合、G不動産から買うだろうか?家族や友人が買う場合に、

G不動産を薦めるだろうか?

自信を持って「Yes」と言える人や会社であって欲しいと願っている。



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弁当2
今日のお弁当です♪ ≠( ̄-( ̄) いただきま~す♪ 

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ダンナのつぶやき③

ご無沙汰しています。ダンナです。



今日は適正な管理委託費について書きます。

マンションの管理委託費が適正か?って考えたことある方は多いと思います。

でも、自分の住んでいるマンションの管理委託費が適正と、はっきり言える方は少ないと思います。

マンションの規模や設備、サービスの内容によってかかる費用は当然変わります。

【管理費】÷【戸数】という単純な計算では出せそうにありません。

では、適正な管理委託費ってどうすれば見積もれるんでしょうか?

点検や清掃など作業を伴う管理について、作業時間を元に費用の目安を計算する方法があります。

職場でよく用いられる計算方法なんですが、具体的にはこんな感じです。

①作業一回毎の【金額】、【時間】、【出張費】、【人数】を確認します。

  ※【出張費】は教えてくれない可能性ありますが、【金額】は最初から明確になっていますし、

    管理会社に質問すれば、【時間】と【人数】は教えてくれます。

②以下のどちらかの式に当てはめます。

  (A) 【金額】 = ( 【時間】 + 【出張費】 ) X 【人数】

  (B) 【金額】 = 【時間】 X 【人数】 + 【出張費】

  ※管理会社(下請け業者)の仕事の仕方やマンションの立地によって、(A)(B)のどちらの

   式が適切か?異なりますので、個別にご自身のマンションの状況に合わせて選択ください。

③上記の式より、【1人x1ヶ月当りの金額】を算出します。

  (A) 【1人x1ヶ月当りの金額】 = ( 【金額】 ÷ 【人数】 - 【出張費】 ) x 160時間

  (B) 【1人x1ヶ月当りの金額】 = { ( 【金額】 - 【出張費】 ) ÷ 【人数】 } x 160時間

  ※1ヶ月の標準勤務時間は160時間 (8時間 x 20日) としています。

作業によっては専用の機械や消耗品を使ったり、専門の資格が必要な場合があります。

品質の話しをせず、単純に作業時間だけで費用の高低を議論するのは少し乱暴ですが、

一応の目安にはなります。

管理委託費を見直す前に、ウチのマンションでこの計算をしてみたところ、

【1人x1ヶ月当りの金額】=500万円 なんて作業もありました。

「いくらなんでも、こりゃ高いだろ~!?」と思いました (^^;)



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つぶやき3
岐阜県高山市の「花のれん」さんの朴葉味噌焼き定食(肉多め)
朴葉味噌にはやっぱ熱燗でしょ~♪


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ダンナのつぶやき②

ご無沙汰しています。ダンナです。

マンションにお住まいの皆さんは、管理費についてどう思っていますか?

このブログを見ていただいてる皆さんはマンション管理に興味がある人達なの

で、中には『管理費が高い』と思っている人もいると思います。

うちのマンションは高いそうです (^^;)

マンション購入時、件の不動産マスターからお告げがあったんです (^^;)。

『良いマンションだと思います。さすがGシリーズ。10年以上住むなら、

買って損はないですね。 ただ、管理費は高いです。いずれ見直しが必要

になりますね。』

と言うことで、何をすれば良いかは分からなかったが、何か対策しないとマズイ

と思っていた。理事長になった後、『マンション管理費 見直し』でネットで

調べると、色々な情報があった。

結論としては、

  「マンション購入時に既に管理費は決まっている」
       
  「競争原理が働かない」
       
  「管理費が割高になる」

ということだった。

公正取引委員会作成の『取引内容や取引先の見直しで「より良質で安価な

サービス」が提供されることを期待』という資料(※)もあった。

その他には、管理費見直しを有償で代行する会社の案内が多数あった。


そんな中で見つけたのが、「マンション管理の講習会」だった。

明確な目的があって講習に参加したいと思った訳じゃなく、「何かヒントが

見つかれば良いな♪」くらいの軽い気持ちだった。

が、予想以上!と言うか?予想外!! の効果があった (^^;)


この後、怒涛のような日々が始まるのだが、この時はそんなことは何も考えて

いなかった (^^;)




※「マンションの管理・保守をめぐる競争の実態に関する調査について」という

  資料です。

  古い(2015年10月24日付け)資料のため、公正取引委員会のWebサイト

  にはもう残っていませんが、ネットで探していただければ、コピーが見つか

  ると思います。公正取引委員会のWebサイトとしては、次のWebページ

  の第4に同様の情報あります。

  http://www.jftc.go.jp/info/nenpou/h15/15kakuron00002-7.html




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応援コメントいただけると、妻が狂喜乱舞します ヘ(^0^ヘ) (ノ^ー^)ノ

沖縄

慶良間諸島 阿嘉島にて


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ダンナのつぶやき①

始めまして、ダンナです。

いつも妻が大変お世話になっています _(._.)_

今日は不動産会社に提出した質問書のことを書きます。




空巣事件の後、防犯の点から改めてマンション全体をチェックしてみた。

すると、妻のブログにある通り、問題箇所(マンション内に侵入し易い場所)

のあることが判明。

購入前にこの危険箇所には気付いていたけれど、すっかり忘れていた。

自分が買う予定の部屋じゃなかったから、そのままスルーしていた (^^;)



少し調べてみると、国交省が平成13年に『防犯に配慮した共同住宅に

係る設計指針』を出していて、その中にはウチのマンションの問題に関係

ある設計上の注意点も書かれていた。

具体的には、『「専用部分の設計」の「バルコニー」』についてのところ。

詳しく知りたい方は、
国交省のWebページを参照してください。



法的規制では無く、単にガイドラインのため、『マンション設計する時は、

できたらこの指針に従って』というものである。

ガイドラインではあるが、有名ブランドマンションのGシリーズであれば、

従って当然だと思った。だから『これって設計ミスじゃない?追加の防犯 

対策して欲しい』と言うべきだと思った。

ところが実際は、何度質問・要望しても、次のような曖昧な返事しか無

くて、『びっくり!』というより、『がっかり orz 』した。

・当社の基準に従って、十分な防犯対策を織り込んだ設計になっています。

・当社の設計基準の詳細は、防犯上の影響あるため、教えられません。

後になって、『マンション買う前に、不動産屋に指摘しておけば良かった』

と、ちょっと後悔した。

これから買う人は、自分が買う以外の部屋や共用部についても、注意を

払うことをお勧めします。




妻は『ブログランキング』や『拍手』で一喜一憂しています (^^;) 

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これからも、まだまだ妻とドタバタを続けて行きますので、どうぞ応援

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つぶやき1

GW、築地寿司屋にて





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